Immobilie verkaufen mit Wohnrecht oder Nutzniessung - so funktioniert es

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen, aber weiterhin darin wohnen? Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer in der Schweiz - insbesondere im Pensionsalter - ist genau das ein zentrales Anliegen. Die Lösung: ein Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht oder einer Nutzniessung. Beide Varianten ermöglichen es, Kapital aus der Liegenschaft zu lösen und gleichzeitig das vertraute Zuhause nicht aufgeben zu müssen.

In diesem Artikel erfahren Sie, worin sich Wohnrecht und Nutzniessung unterscheiden, wie sich die Rechte auf den Verkaufspreis auswirken und worauf Sie bei der Umsetzung achten sollten.

Wohnrecht und Nutzniessung - die Grundlagen

Sowohl das Wohnrecht als auch die Nutzniessung sind sogenannte Dienstbarkeiten nach Schweizer Recht (ZGB Art. 745 ff. bzw. Art. 776 ff.). Sie werden im Grundbuch eingetragen und berechtigen eine Person, eine Immobilie zu nutzen, ohne deren Eigentümerin oder Eigentümer zu sein. Der entscheidende Punkt: Beide Rechte bleiben auch nach einem Verkauf bestehen. Der Käufer übernimmt die Liegenschaft also mitsamt der eingetragenen Belastung.

Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht gibt der berechtigten Person das Recht, eine Immobilie (oder Teile davon) selbst zu bewohnen. Es ist höchstpersönlich, das heisst, es kann weder übertragen noch vererbt werden. Eine Vermietung an Dritte ist ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht gestattet. Das Wohnrecht erlischt spätestens mit dem Tod der berechtigten Person.

Typisches Beispiel: Ein Ehepaar (beide 72 Jahre alt) verkauft das Einfamilienhaus an die Tochter, lässt sich aber ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. So bleibt das Paar im Haus wohnen, während die Tochter bereits Eigentümerin wird.

Was ist eine Nutzniessung?

Die Nutzniessung geht weiter als das Wohnrecht. Die berechtigte Person darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten - ohne Zustimmung des Eigentümers. Im Gegenzug trägt der Nutzniesser in der Regel die laufenden Unterhaltskosten. Die Nutzniessung kann lebenslang oder befristet vereinbart werden, darf gemäss ZGB aber nicht länger als 100 Jahre dauern.

Typisches Beispiel: Ein alleinstehender Eigentümer (68) verkauft sein Mehrfamilienhaus, behält sich aber die Nutzniessung vor. Er bewohnt eine Wohnung selbst und vermietet die übrigen Einheiten weiterhin - die Mietzinseinnahmen fliessen an ihn.

Wohnrecht vs. Nutzniessung: Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick

| Kriterium | Wohnrecht | Nutzniessung |

|---|---|---|

| Selbst bewohnen | Ja | Ja |

| Vermieten an Dritte | Nur mit Zustimmung des Eigentümers | Ja, ohne Zustimmung |

| Mieteinnahmen | Keine (bzw. nur bei Sondervereinbarung) | Gehören dem Nutzniesser |

| Übertragbar | Nein (höchstpersönlich) | Ausübung übertragbar, Recht selbst nicht |

| Unterhaltspflicht | Gewöhnlicher Unterhalt | Gewöhnlicher Unterhalt |

| Grundbucheintrag | Ja | Ja |

| Erlöschen | Tod der berechtigten Person | Tod oder vereinbartes Enddatum |

Wie wirkt sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung auf den Verkaufspreis aus?

Ein zentraler Aspekt: Beide Rechte mindern den Verkehrswert der Immobilie. Denn der Käufer kann die Liegenschaft erst uneingeschränkt nutzen, wenn das Recht erlischt. Die Wertminderung wird in der Regel anhand folgender Faktoren berechnet:

Alter der berechtigten Person (statistische Lebenserwartung)

Mietwert der Immobilie (jährlicher Nutzungswert)

Kapitalisierungsfaktor (abhängig von Zinssatz und Laufzeit)

Vereinfachtes Rechenbeispiel

Angenommen, eine Liegenschaft hat einen Verkehrswert von CHF 1'200'000. Die 70-jährige Eigentümerin behält sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Der jährliche Mietwert beträgt CHF 36'000. Bei einer statistischen Restlebenserwartung von rund 17 Jahren und einem Kapitalisierungsfaktor von ca. 12,5 ergibt sich:

Wert des Wohnrechts: CHF 36'000 × 12,5 = CHF 450'000

Verkaufspreis (belastet): CHF 1'200'000 - CHF 450'000 = CHF 750'000

Der Käufer zahlt also deutlich weniger, erhält dafür aber eine Immobilie, die er erst in einigen Jahren frei nutzen kann. Die genaue Berechnung sollte immer durch eine professionelle Bewertung erfolgen.

Steuerliche Auswirkungen

Beim Verkauf mit Wohnrecht oder Nutzniessung gibt es steuerliche Besonderheiten, die Sie kennen sollten:

Grundstückgewinnsteuer: Der Verkaufserlös (abzüglich Anlagekosten und Wert des Wohnrechts/der Nutzniessung) unterliegt der kantonalen Grundstückgewinnsteuer. Da der Verkaufspreis tiefer ausfällt, kann auch die Steuerlast geringer sein.

Eigenmietwert: Wer ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung hat, muss in der Regel weiterhin den Eigenmietwert als Einkommen versteuern - obwohl die Person nicht mehr Eigentümerin ist.

Vermögenssteuer: Der kapitalisierte Wert des Wohnrechts oder der Nutzniessung wird beim Berechtigten als Vermögen besteuert, nicht mehr die Liegenschaft selbst.

Die steuerlichen Regelungen variieren je nach Kanton erheblich. Eine Beratung durch eine Fachperson ist daher unerlässlich. Weitere Informationen zu verwandten Themen finden Sie auch in unserem Artikel zur Schenkung zu Lebzeiten.

Schritt für Schritt: So gehen Sie beim Verkauf mit Wohnrecht oder Nutzniessung vor

1. Persönliche Situation analysieren

Klären Sie zuerst, welches Modell zu Ihnen passt. Möchten Sie die Immobilie nur selbst bewohnen? Dann genügt ein Wohnrecht. Möchten Sie auch Mieteinnahmen erzielen? Dann ist die Nutzniessung die richtige Wahl.

2. Immobilie professionell bewerten lassen

Eine fundierte Bewertung ist die Basis für eine faire Preisfindung. Nur so lässt sich der Wert des einzutragenden Rechts korrekt berechnen und vom Verkehrswert abziehen.

3. Rechtliche Beratung einholen

Lassen Sie den Vertrag von einem Notar oder einer spezialisierten Anwältin aufsetzen. Folgende Punkte sollten klar geregelt sein:

• Umfang des Rechts (ganze Liegenschaft oder Teile?)

• Unterhaltspflichten (wer zahlt was?)

• Nebenkosten und Versicherungen

• Bedingungen für ein vorzeitiges Erlöschen

4. Grundbucheintrag sicherstellen

Das Wohnrecht oder die Nutzniessung muss zwingend im Grundbuch eingetragen werden. Nur so ist das Recht gegenüber Dritten - also auch gegenüber einem neuen Eigentümer - geschützt.

5. Verkauf durchführen

Der eigentliche Verkaufsprozess unterscheidet sich nicht grundlegend von einem regulären Immobilienverkauf. Allerdings ist der Käuferkreis eingeschränkt, da nicht jeder Interessent eine belastete Liegenschaft erwerben möchte. Häufig findet der Verkauf innerhalb der Familie statt. Wie lange ein Verkauf typischerweise dauert, erfahren Sie in unserem Beitrag Wie lange dauert ein Immoverkauf?.

Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Kein Grundbucheintrag: Ohne Eintrag ist das Recht bei einem Weiterverkauf nicht geschützt. Bestehen Sie immer auf die Eintragung.

Unklare Kostenregelung: Definieren Sie präzise, wer für Reparaturen, Versicherungen und Nebenkosten aufkommt. Beim Wohnrecht trägt der Eigentümer den ausserordentlichen Unterhalt, beim Nutzniessungsrecht der Nutzniesser den gewöhnlichen Unterhalt.

Fehlende steuerliche Planung: Lassen Sie sich vor dem Verkauf steuerlich beraten, um böse Überraschungen bei der Steuererklärung zu vermeiden.

Emotionale Entscheidungen: Gerade bei Verkäufen innerhalb der Familie können Konflikte entstehen. Eine neutrale Fachperson hilft, sachlich zu bleiben.

Für wen eignet sich dieses Modell besonders?

Der Verkauf mit Wohnrecht oder Nutzniessung ist vor allem für ältere Eigentümerinnen und Eigentümer interessant, die:

• Kapital für den Lebensabend freisetzen möchten

• die Liegenschaft innerhalb der Familie weitergeben wollen

• weiterhin im vertrauten Zuhause leben möchten

• die Erbschaftsplanung frühzeitig regeln wollen

Wenn Sie sich vertieft mit dem Thema Wohnen im Alter beschäftigen möchten, empfehlen wir Ihnen unseren Artikel Bis 2040 fehlen 393'000 Wohnungen - Wohnen im Alter heute vorbereiten.

Fazit: Gut geplant ist halb verkauft

Ein Immobilienverkauf mit Wohnrecht oder Nutzniessung ist eine elegante Lösung, um finanzielle Sicherheit und Wohnqualität im Alter zu vereinen. Entscheidend ist eine sorgfältige Planung: von der professionellen Bewertung über die rechtliche Ausgestaltung bis hin zur steuerlichen Optimierung.

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